Apartman çatı tamiri kim öder sorusunun genel cevabı şudur: Çatı, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak yerdir ve kanun, ortak yerlerin onarım giderlerini kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaştırır. Yani akıntı yalnız en üst kattaki daireyi etkilese de apartman çatısının onarımı bütün binanın işidir ve yönetici ya da kat malikleri kurulu kararıyla yaptırılır. Sizin binanızdaki yönetim planı ve özel durumlar için resmî metne bakmanızı, anlaşmazlık varsa bir avukata danışmanızı öneririz.
Çatı neden ortak yer sayılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi, her halde ortak yer sayılan yerleri tek tek sayar. Bu listede çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yağmur olukları da vardır. Dolayısıyla çatı, en üst kattaki dairenin değil, bütün kat maliklerinin ortak malıdır. Çatı arasının bir bölümü bir daireye bağlı olarak kullanılıyorsa durum ayrıca değerlendirilir; tapu kaydınız ve yönetim planınız burada belirleyicidir.
Karar ve masraf paylaşımı
Kanunda bu konuyla ilgili öne çıkan hükümler kısaca şöyledir. Tam metni okumak için Kat Mülkiyeti Kanunu metnine başvurabilirsiniz.
- Gider paylaşımı (Madde 20): Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, kat malikleri arasında başka türlü anlaşma olmadıkça arsa payı oranında paylaşılır. Bir kat maliki, ortak yeri kullanmadığını ya da ihtiyacı olmadığını söyleyerek payını ödemekten kaçınamaz.
- Yöneticinin görevi (Madde 35): Anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak yöneticinin görevleri arasındadır.
- Tek başına yaptırma (Madde 19): Bir kat maliki, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde onarım yaptıramaz. Bozukluğun zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse bu rıza aranmaz.
- Kararların yazılması (Madde 32): Kat malikleri kurulu kararları noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıdakilerce imzalanır.
Bu özet bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Binanızın yönetim planında farklı bir paylaşım öngörülmüş olabilir. Hasara bir kat malikinin kusurlu davranışı yol açtıysa kanun diğerlerine rücu imkanı da tanır; bu tür durumlarda mutlaka bir hukukçudan görüş alın.
Apartman çatı tamiri kim öder: en üst kattaki dairenin durumu
En üst kat sakinleri çoğu zaman sorunu ilk fark eden ve en çok zarar görendir. Tavanı lekelenir, boyası kabarır, eşyası ıslanır. Bu yüzden "çatı benim tavanım, masrafı ben mi ödeyeceğim" endişesi sık duyulur. Kanunun genel kuralına göre çatının onarımı ortak giderdir; masraf en üst kattaki dairenin sırtına yüklenmez.
Daire içindeki hasarın, örneğin tavan boyasının ve ıslanan eşyanın kim tarafından karşılanacağı ise ayrı bir sorudur. Konut sigortanızın kapsamına, yönetim planına ve somut olaya göre değişir. Bu noktada sigorta şirketinize ve gerekiyorsa bir avukata danışın.
Acil durumlar
Kararın çıkmasını beklerken çatıdan su geliyorsa önce hasarı sınırlamak gerekir. Ayrıntısını ayrı bir yazıda anlattığımız gibi, en üst katta akıntı başladığında yapılacaklar şöyle özetlenebilir:
- Elektriği güvene alın, suyu toplayın, eşyayı kaldırın.
- Durumu yöneticiye hemen ve yazılı olarak bildirin; tarihli fotoğraf ekleyin.
- Yönetici, büyük bir onarım kararı çıkana kadar geçici kapatma yaptırabilir.
- Çatıya kendiniz çıkmayın; çatıda çalışmak emniyet ekipmanı gerektirir.
Yönetici çatıyı yaptırmıyorsa ne yapılır?
En üst katta akıntı sürerken yönetici "bütçe yok" ya da "bekleyelim" diyorsa, tartışmayı büyütmeden süreci kayıt altına almak en etkili yoldur:
- Talebi yazılı yapın: Akıntıyı, tarihini ve hasarı yöneticiye yazılı olarak bildirin; tarihli fotoğraf ve video ekleyin. Sözlü konuşmalar sonradan ispatlanamaz.
- Teknik durumu belgeleyin: Çatıda neyin bozuk olduğunu ve hangi işin gerektiğini gösteren bir keşif ve yazılı teklif, "küçük bir şey" tartışmasını bitirir.
- Konuyu kat malikleri kuruluna taşıyın: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurul, yöneticinin yanı sıra kat maliklerinin üçte biri tarafından da toplantıya çağrılabilir. Gündeme teklifi ve fotoğrafları koyun, kararı deftere yazdırın.
- Karar uygulanmazsa hukuki yola başvurun: Kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu aşamada mutlaka bir avukata danışın.
Ortak yerde tek başına onarım yaptırmak ise kanunda ayrı şartlara bağlıdır; aşağıdaki sorularda özetledik. Beklerken hasarı sınırlamak için yukarıdaki acil adımları uygulayın.
Hangi iş yapılacak?
Yönetime gidilmeden önce işin kapsamı netleşmelidir. Tek bir noktadan gelen akıntı için kısa bir tamir yeterli olabilir. Akıntı farklı yerlerden tekrar ediyorsa, kiremitler kayıyor ve alttaki tahta bozulmuşsa apartman çatısında aktarma konuşulur. Makas ve mertekler çürükse yeni çatı gündeme gelir. Bu ayrımı keşifte, çatı arasına girip ahşabı görerek yapmak gerekir.
İmar Kanunu çatı onarımını ve kiremit aktarılmasını ruhsata tabi olmayan işler arasında sayar. Çatı malzemesi ya da rengi değişecekse, bina tescilliyse ya da çatı katı gibi yeni bir alan yapılacaksa durum farklıdır; belediyenize danışın.
Karardan teslime: adım adım süreç
- Bildirim: Sorunu fark eden kat maliki ya da kiracı yöneticiye yazılı bildirir.
- Keşif: Yönetici bir ya da birkaç firmadan yerinde keşif ister.
- Teklif: Firmalar yazılı ve kalem kalem teklif verir.
- Toplantı ve karar: Teklifler kat malikleri kuruluna sunulur, karar alınır ve karar defterine yazılır.
- Bütçe: Masraf yönetim planına ya da arsa payına göre dağıtılır, avans toplanır.
- Uygulama: Takvim sakinlere duyurulur, iş başlar.
- Teslim: Su testi yapılır, yönetici işi teslim alır, belgeler saklanır.
Teklifin yönetime sunulması
Toplantıda tartışmayı kısaltan şey, anlaşılır bir tekliftir. Yönetime sunulacak teklifte şunların açıkça yazılı olmasına dikkat edin:
| Kalem | Neden önemli? |
|---|---|
| İşin kapsamı | Tamir mi, aktarma mı, yeni çatı mı açıkça yazmalı |
| Malzeme ve işçilik ayrı | Karşılaştırma yapılabilmesi için |
| Malzemenin marka ve sınıfı | Aynı adı taşıyan ürünler farklı kalitede olabilir |
| İskele ve güvenlik | Ayrı kalem olarak görünmeli |
| Süre ve ödeme planı | Avans ve ara ödemeler takvimle bağlanmalı |
| Keşifte görülmeyen durumlar | Ek iş çıkarsa nasıl onay alınacağı yazılı olmalı |
| Su testi ve garanti | Teslim koşulu ve yazılı işçilik garantisi |
Birden fazla teklif alındığında bu tabloya göre yan yana koymak, kat maliklerinin karar vermesini kolaylaştırır. Toplantıdan önce çatı yenileme bütçesini belirleyen kalemleri bilmek de sorulacak soruları netleştirir.
Uygulama takvimi
Takvim kat maliklerine önceden duyurulmalıdır. En çok etkilenen en üst kattaki daire ve çatı arasını kullananlardır. Söküm ve çakım günlerinde gürültü olur, malzeme ve moloz için ortak alan kullanılır. Çalışma bölüm bölüm yapılır ve açılan kısım gün sonunda kapatılır. Yağış beklenen günlerde büyük alan açılmaz. Sakinlerin çatı arasında eşyası varsa söküm öncesinde boşaltılması istenir. Ayrı bir yazıda, aktarma sırasında dairelerde nelerin değiştiğini adım adım anlattık.
Altaş Yapı Mimarlık ile apartman çatısı
Apartman çatısı için yönetici ya da kat malikleri kurulu kararı gerektiğini biliyor, teklifimizi yönetime sunulacak biçimde hazırlıyoruz. Keşif İstanbul içinde ücretsizdir. Teklif yazılı ve kalem kalem, malzeme ile işçilik ayrı olarak verilir; fiyat iş listesi ya da malzeme değişmedikçe değişmez. Ödeme kademelidir ve fatura kesilir. Keşifte görülmeyen bir durum çıkarsa iş durdurulur, onay alınır. Çatı su testi yapılmadan teslim edilmez.
Sık Sorulan Sorular
Apartman çatı tamiri kim öder, dükkanlar da katılır mı?
Kanunun genel kuralına göre ortak yer onarım giderleri arsa payı oranında paylaşılır ve kat maliki ortak yeri kullanmadığını söyleyerek kaçınamaz. Yönetim planınızda farklı bir düzenleme olabilir; kesin bilgi için yönetim planına ve bir hukukçuya başvurun.
Çatı tamiri için kat malikleri toplantısı şart mı?
Yönetici, bakım ve onarım için gerekli tedbirleri almakla görevlidir. Büyük bir aktarma ya da yeni çatı gibi kapsamlı işlerde kat malikleri kurulu kararı alınması ve deftere yazılması uygulamada sık izlenen yoldur.
Yönetim karar vermezse tek başıma yaptırabilir miyim?
Kanun, ortak yerde tek başına onarım için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar; acil onarım gerektiğinin mahkemece tespiti halinde bu rıza aranmaz. Bu konuda mutlaka bir avukata danışın.
Daire içindeki hasarı kim karşılar?
Tavan boyası ya da ıslanan eşya gibi daire içi zararlar sigorta kapsamına ve somut olaya göre değişir. Sigorta şirketinize ve gerekirse bir hukukçuya danışın.
Apartman çatı tamirini kiracı mı ev sahibi mi öder?
Çatı gibi ortak yerlerin onarım giderleri kural olarak kat malikine, yani ev sahibine aittir; kiracı genellikle aidat gibi olağan yönetim giderlerini öder. Kira sözleşmenizde farklı bir hüküm olabilir; anlaşmazlıkta bir hukukçuya danışın.
Apartmanınızın çatısı için yönetime sunulacak keşif ve yazılı teklif almak üzere Altaş Yapı Mimarlık'a ulaşın.