Binaya ek kat çıkmak ancak üç koşul birlikte sağlanırsa mümkündür: imar planında kullanılmamış kat hakkı kalmış olmalı, mevcut taşıyıcı sistem ve temel ek yükü güvenle taşıyabildiğini mühendis değerlendirmesiyle göstermeli ve ruhsat ile kat maliklerinin onayı alınmalıdır. Bu koşullardan biri eksikse ek kat yapılmaz; yapılırsa hem yasal hem can güvenliği sorunu doğar. Ek kat, ruhsat gerektiren işler arasında en kapsamlı olanlardan biridir; bu yazıda koşulları sırayla anlatıyoruz.
Binaya ek kat çıkmak için üç soru
Ek kat fikri genellikle "binanın üstü boş, bir kat daha çıkarız" düşüncesiyle başlar. Oysa karar şu üç sorunun cevabına bağlıdır:
- İmar hakkı: Plan, bu parselde bu binaya bir kat daha izin veriyor mu?
- Taşıyıcı sistem: Mevcut kolonlar, kirişler ve temel ek katın yükünü ve deprem etkisini taşıyabilir mi?
- Onay ve ruhsat: Kat malikleri oybirliğiyle karar veriyor mu ve belediye ruhsat veriyor mu?
Sıralama önemlidir. İmar hakkı yoksa statik incelemeye para ve zaman harcamanın anlamı yoktur. İmar hakkı varsa ama bina ek yükü taşıyamıyorsa, kat malikleri ne kadar istekli olursa olsun iş yapılamaz.
İmar hakkı
Bir parselde kaç kat yapılabileceğini imar planı ve plan notları belirler. Kat adedi, bina yüksekliği ve emsal gibi değerler, belediyeden alınacak imar durumu belgesinde görülür. Mevcut bina, planın izin verdiğinden daha az katlı yapılmışsa kullanılmamış bir hak kalmış olabilir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde eksik katlı binalara kat ilavesini düzenleyen hükümler bulunur. Bu imar yönetmeliğindeki kat hükümleri özetle şunları söyler:
- Eksik katlı yapılan binalara, imar planına aykırı olmamak koşuluyla kat ilavesi yapılabilir.
- Bunun için temel ve statik çözümlerin, yangın tedbirlerinin, enerji verimliliğinin ve plandaki azami yüksekliğe uygunluğun sağlanması gerekir.
- Bina mevcut haliyle ya da tadilatla yürürlükteki plana ve mevzuata uygun hale getirilemiyorsa kat ilavesine izin verilmez.
- İlavelerde mevcut yapıyı ve ilave kısmı kapsayan bir teknik rapor düzenlenir; fenni mesuliyet yapı denetim kuruluşlarınca üstlenilir.
Plan, binanın yapıldığı tarihten bu yana değişmiş olabilir. Bu yüzden eski ruhsattaki kat sayısına değil, bugünkü imar durumuna bakmak gerekir. İstanbul'da ilçe belediyelerinin uygulamaları da farklılık gösterebilir; ek kat izni için ilk adım belediyenizin imar birimine danışmaktır.
Taşıyıcı sistem ve deprem güvenliği
Ek kat, binaya yalnız düşey yük eklemez; binanın kütlesini ve depremdeki davranışını da değiştirir. Mevcut kolonlar ve temel, yapıldıkları gün bu ek kat için hesaplanmamış olabilir. Eski binalarda beton kalitesi, donatı durumu ve zemin koşulları da belirsiz olabilir.
Bu yüzden ek kat kararından önce mevcut binanın bir inşaat mühendisi tarafından değerlendirilmesi gerekir. Bu değerlendirme genellikle mevcut projelerin incelenmesini, yerinde ölçümleri ve gerektiğinde malzeme testlerini kapsar. Mevcut binaların deprem açısından nasıl değerlendirileceği ve gerektiğinde nasıl güçlendirileceği, deprem yönetmeliğinin mevcut binalar bölümü çerçevesinde ele alınır.
Değerlendirmenin sonucu üç şekilde çıkabilir:
| Sonuç | Ne anlama gelir |
|---|---|
| Bina ek katı taşıyabilir | Statik proje ile ek kat tasarlanır, ruhsat sürecine geçilir |
| Güçlendirme ile taşıyabilir | Önce güçlendirme projesi ve uygulaması gerekir; maliyet ve süre büyür |
| Taşıyamaz | Ek kat yapılmaz; haffi bir çatı katı seçeneği ayrıca değerlendirilebilir |
Ek katı hafif çelik ya da ahşap konstrüksiyonla yapmak yükü azaltabilir, ama bu da tek başına uygunluk sağlamaz; deprem etkisi ve temel kapasitesi yine hesapla doğrulanmalıdır. Binada daha önce ruhsatsız değişiklik yapılmışsa, örneğin bir kolon kesilmiş ya da zemin kat dükkana çevrilirken duvarlar kaldırılmışsa, bu durum değerlendirmenin sonucunu doğrudan etkiler. Bu karar usta ya da müteahhit gözlemiyle verilmez. Taşıyıcı sisteme dair her karar, yetkili inşaat mühendisinin hesabına ve imzasına dayanmalıdır.
Kat malikleri ve ortak karar
Apartmanda bina çatısı ve üstü ortak yer niteliğindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu, anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesini, arsa paylarının yeni duruma göre yine oybirliğiyle yeniden belirlenmesini ve yeni bölüm için kat irtifakı kurulmasını arar. Yani tek bir kat malikinin itirazı bile işi durdurabilir. Bu sürecin tapu ve hukuk tarafı için bir avukata ve tapu müdürlüğüne danışın; bu yazı hukuki tavsiye değildir.
Proje ve ruhsat
İmar hakkı, statik uygunluk ve kat malikleri kararı netleştikten sonra proje aşamasına geçilir. Belediyeye mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleriyle başvurulur. Bizim tarafımızda ek kat için proje hazırlanırken mevcut binanın rölövesi alınır, yeni katın yerleşimi, merdiven ve asansör bağlantısı, cephe ve çatı çözümü çizilir.
Ek katın yeni yaşam alanı olarak nasıl görüneceğini ve mevcut cepheye nasıl oturacağını görmek için uygulamadan önce 3D çizim yaptırmak, kat malikleriyle yapılacak görüşmelerde de işe yarar. Ruhsat çıkmadan uygulamaya başlanmaz.
Uygulama
Ruhsat alındıktan sonra iş, onaylı projeye göre ve yapı denetim gözetiminde ilerler. Genel sıra şöyledir:
- Gerekiyorsa mevcut binanın güçlendirilmesi
- Mevcut çatının sökülmesi ve üst döşemenin hazırlanması
- Kolon filizlerinin ve bağlantıların projeye göre yapılması
- Kalıp, donatı ve beton işleri
- Duvar örme, çatı ya da teras kapanışı, su yalıtımı
- İnce işler: sıva, şap, tesisat, elektrik, doğrama
Uygulama sırasında alttaki daireler oturulmaya devam ediyorsa, çatı açık kaldığı günlerde geçici su yalıtımı ve yağmur koruması kritik önemdedir. Yüksekte çalışma, iskele ve emniyet tedbirleri iş güvenliği kurallarına göre alınmalıdır; çatıda ve iskelede kendiniz çalışmayın. Biz ek kat kaba inşaatı işini proje ve ruhsat kontrolünden sonra, mimar ve statikçi ile koordinasyon içinde yürütüyoruz.
Çatı katından farkı
Ek kat ile çatı katı sık karıştırılır. Ek kat, imar hakkını kullanan tam bir kattır; kendi duvarları, döşemesi ve çoğu zaman yeni bir bağımsız bölümü vardır. Çatı katı ise genellikle çatı eğimi içinde kalan, mevcut çatı arasını yaşanabilir hale getiren bir düzenlemedir ve taşıyıcı sisteme daha hafif bir yük getirebilir.
Bina ek katı taşıyamıyorsa ya da imar hakkı yoksa, çatı katı seçeneği ayrıca değerlendirilebilir. Çatı katının da taşıyıcı durum, yükseklik, imar durumu ve kat malikleri onayı açısından incelenmesi ve genellikle ruhsat alınması gerekir.
Altaş Yapı Mimarlık ile ek kat değerlendirmesi
İstanbul içinde keşfe ücretsiz geliyoruz. Ruhsat gerektiren işlerde projesiz iş yapmıyoruz; keşifte imar durumuna bakıyor, ruhsatsız yapılamayacak işe başlamıyoruz. Taşıyıcı sisteme dair kararları mimar ve statikçi ile birlikte değerlendiriyoruz. Apartman işlerinde teklifi yönetime sunulacak biçimde, yazılı ve kalem kalem hazırlıyoruz.
Sık Sorulan Sorular
Her binaya ek kat çıkılabilir mi?
Hayır. İmar hakkının kalmış olması, mevcut taşıyıcı sistemin ek yükü taşıyabilmesi, kat maliklerinin oybirliği ve ruhsat birlikte gerekir.
Ek kat izni nereden alınır?
Binanın bağlı olduğu belediyeden, onaylı projelerle yapılan başvuru sonucunda verilen ruhsatla. İlk adım imar durumunu öğrenmektir.
Eski bir binaya ek kat yapılabilir mi?
Ancak mühendis değerlendirmesi binanın ek kata uygun olduğunu ya da güçlendirmeyle uygun hale gelebileceğini gösterirse. Bu değerlendirme olmadan karar verilmez.
Ek kat için tüm komşuların onayı gerekir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu kat ilavesi için kat malikleri kurulunun oybirliğini arar. Ayrıntılar için bir hukukçuya danışın.
Ek kat yerine çatı katı yapılabilir mi?
Bazı binalarda evet. Çatı katının da imar, taşıyıcı durum ve onay açısından incelenmesi gerekir.
Binanız için ek kat ya da çatı katı imkanını yerinde konuşmak, keşif ve yazılı teklif almak için Altaş Yapı Mimarlık'a ulaşın.