Tadilat ruhsatı her tadilat için gerekmez. Boya, sıva, seramik, tesisat tamiri gibi taşıyıcı sisteme, cepheye ve alana dokunmayan işler genel kural olarak ruhsata tabi değildir. Taşıyıcı elemanı etkileyen, bağımsız bölümün ya da binanın alanını, cephesini, bağımsız bölüm sayısını veya kullanım amacını değiştiren işler ise esaslı tadilat sayılır ve ruhsat ister. Arada kalan her durumda doğru adres belediyenizin imar birimidir.
Bu yazıda resmi metinlerin çizdiği genel çerçeveyi, hangi işlerin izin isteyip hangilerinin istemediğini ve projenin ne zaman devreye girdiğini anlatıyoruz. Bu yazı hukuki tavsiye değildir; kendi işiniz için belediyenize danışın.
Yasal çerçeve
Yapı ruhsatı konusundaki temel metin İmar Kanunudur. Kanunun 21. maddesi, kapsamındaki bütün yapılar için belediye ya da valilikten yapı ruhsatı alınmasını zorunlu tutar ve ruhsatlı yapılarda yapılacak değişikliklerin de yeniden ruhsata bağlı olduğunu söyler. Aynı madde, ruhsata tabi olmayan işleri de sayar: derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması ile belediyelerin imar yönetmeliklerinde belirtilecek, taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratlar.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bu ayrımı iki tanımla netleştirir:
- Basit tamir ve tadil: Taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; sıva, boya, kaplama, tesisat tamiri, çatı onarımı gibi işler.
- Esaslı tadilat: Taşıyıcı unsuru etkileyen ya da yapı inşaat alanını, taban alanını, bağımsız bölüm sayısını, ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını, kullanım amacını veya ruhsat eki projeleri değiştiren işlemler. Yönetmelik esaslı tadilatın ruhsata tabi olduğunu açıkça yazar.
Yönetmeliğin ruhsat gerekmeyen işleri sayan maddesi de bu çerçeveyi tamamlar. Bu maddeye göre basit tamir ve tadillerin yanında bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak ve çatı gibi elemanların tamiri ile pencere değişimi ruhsata tabi değildir. Ayrıca iç mekan tasarımına dair proje değişiklikleri ile taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilemeyen mahal listesi değişiklikleri de ruhsat gerektirmez. Burada dikkat edilmesi gereken kelime "etkilemeyen"dir: aynı görünen bir iş, taşıyıcıya ya da yangın güvenliğine dokunuyorsa sınıfı değişir.
İstanbul gibi büyükşehirlerde belediyelerin kendi imar yönetmelikleri de uygulanır. Bu yüzden aynı iş için ayrıntılar ilçeden ilçeye farklı yorumlanabilir.
Tadilat ruhsatı nedir?
Tadilat ruhsatı nedir sorusunun kısa cevabı: ruhsatlı bir yapıda esaslı tadilat yapılacaksa, değişikliği gösteren projelerin belediyece onaylanması ve buna dayanarak verilen izindir. Esaslı tadilat ruhsatı nedir diye arayanların aradığı da budur. Basit tadilat ruhsatı nedir sorusunun cevabı ise biraz farklıdır: resmi metinlere göre basit tamir ve tadil ruhsata tabi değildir. Ancak bazı belediyeler bu işler için de başvuru ya da bildirim isteyebilir; bunu belediyenizden öğrenin.
İzin gerekmeyen işler
Taşıyıcıya, cepheye ve alana dokunmayan bir iç mekan tadilatı çoğu durumda bu gruptadır:
- Boya, badana, sıva ve alçı
- Seramik, parke ve zemin kaplaması yenileme
- Mevcut yerinde banyo ve mutfak yenileme
- Sıhhi tesisat ve elektrik tamirleri
- Pencere değişimi
- Asma tavan
- Çatı onarımı ve kiremit aktarma
Ruhsat gerekmemesi, işin plansız yapılabileceği anlamına gelmez. Ölçünün, malzemenin ve bütçenin netleşmesi için tadilattan önce çizim yaptırmak bu işlerde de faydalıdır. Elektrik ve doğalgaz işlerinin yetkili kişilerce yapılması gerektiğini de unutmayın; doğalgaz iç tesisatı değişikliği gaz dağıtım şirketinin onayını gerektirir.
İzin gerektiren işler
Tadilat ruhsatı hangi durumlarda alınır sorusunun cevabı esaslı tadilat tanımındadır. Uygulamada en sık karşılaşılan örnekler şunlardır:
| İş | Neden izin konusu |
|---|---|
| Kolon, kiriş ya da perdeye müdahale | Taşıyıcı unsuru etkiler |
| Kat ilavesi, çatı katı, teras kapatma | Alanı ve çoğu zaman cepheyi değiştirir |
| İki daireyi birleştirmek ya da bölmek | Bağımsız bölüm sayısını değiştirir |
| Konutu işyerine çevirmek | Kullanım amacını değiştirir |
| Balkonu odaya katmak | Alanı ve cepheyi değiştirebilir |
| Banyo ya da mutfağı başka bir yere taşımak | Islak hacmin yeri değişir; basit tamir tanımının dışında kalır |
Alan büyüten işler bu listenin başındadır. Örneğin ek kat ve alan büyütme konularında imar hakkı, taşıyıcı sistemin durumu ve kat maliklerinin onayı birlikte değerlendirilir. Bizim yürüttüğümüz çatı katı projeleri de genellikle ruhsat gerektirir; keşifte önce imar durumuna bakılır.
Apartmanda ortak yerleri ilgilendiren işlerde Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat maliklerinin yazılı onayı da gerekir. Belediyeler bu onayı genellikle muvafakatname adıyla ister. İnternette tadilat ruhsatı için muvafakatname örneği bulabilirsiniz; ama belediyenizin istediği biçimi önceden sormanız daha doğrudur.
Proje ne zaman gerekir?
Esaslı tadilatta belediyeye değişikliği gösteren projelerle başvurulur. Taşıyıcı sisteme dokunan işlerde mimari projenin yanında statik proje ya da rapor da gerekir; bu, inşaat mühendisinin işidir. Tesisat ve elektrik değişiklikleri varsa ilgili projeler de dosyaya girer.
Mimari tarafta rölöve, yerleşim ve uygulama çizimleri hazırlanır. Bizim sunduğumuz ruhsat sürecinde teknik destek bu dosyanın mimari kısmını ve belediye süreci için teknik hazırlığı kapsar.
Belediyeden tadilat ruhsatı nasıl alınır?
Tadilat ruhsatı nasıl alınır sorusunun ayrıntısı belediyeye göre değişir, ama genel akış şöyledir:
- İmar durumunu öğrenin: Parselin imar durumu ve binanın mevcut ruhsat ve projeleri belediye arşivinden incelenir.
- Proje hazırlatın: Değişikliği gösteren mimari proje, gerekiyorsa statik ve tesisat projeleri hazırlanır.
- Onayları toplayın: Ortak yerleri etkileyen işlerde kat maliklerinin yazılı onayı alınır.
- Başvurun: Belgelerle belediyenin imar birimine başvurulur.
- Onaydan sonra başlayın: Ruhsat çıkmadan uygulamaya başlanmaz.
Tadilat ruhsatı için gerekli belgeler belediyeden belediyeye farklılık gösterebilir. Genellikle tapu, mevcut onaylı proje, tadilat projeleri ve gerektiğinde kat maliklerinin onayı istenir. Güncel listeyi başvurudan önce belediyenizden alın.
Tadilat ruhsatı alınmazsa ne olur?
İmar Kanunu'na göre ruhsat alınmadan ya da ruhsata aykırı yapıldığı tespit edilen yapılarda belediye inşaatın durumunu tespit eder, yapı mühürlenir ve inşaat durdurulur. Kanun bu durumlar için idari para cezası gibi yaptırımlar da öngörür ve aykırılık tapu kaydının beyanlar hanesine bildirilir. Bu, ileride satış ve kredi işlemlerinde de sorun çıkarabilir. Yaptırımların ayrıntısı ve kendi durumunuz için belediyenize ya da bir hukukçuya danışın.
Altaş Yapı Mimarlık ile izin gerektiren işler
İstanbul içinde keşfe ücretsiz geliyoruz. Çatı katı gibi ruhsat gerektirebilecek işlerde keşifte imar durumuna bakıyoruz; ruhsatsız yapılamayacak işe başlamıyoruz. Taşıyıcı duvarlara dokunmuyoruz. Apartmanı ilgilendiren işlerde teklifi yönetime sunulacak biçimde hazırlıyoruz. Teklifimiz yazılı ve kalem kalemdir.
Sık Sorulan Sorular
Tadilat ruhsatı ne zaman alınır?
Uygulamaya başlamadan önce. Esaslı tadilatta ruhsat çıkmadan işe başlanmamalıdır.
Tadilat ruhsatı neleri kapsar?
Onaylanan projede gösterilen değişiklikleri kapsar. Projede olmayan bir değişiklik ruhsatın kapsamında sayılmaz.
Banyo ve mutfak yenilemek için ruhsat gerekir mi?
Mevcut yerinde yenileme genellikle basit tamir ve tadil kapsamındadır. Yerini ya da sayısını değiştirmek ise bu kapsamın dışında kalır; belediyenize danışın.
Tadilat ruhsatı alınmazsa ne olur?
Yapı mühürlenip inşaat durdurulabilir, idari para cezası uygulanabilir ve aykırılık tapu kaydına bildirilir.
Tadilat ruhsatı için gerekli belgeler nelerdir?
Genellikle tapu, mevcut onaylı proje, tadilat projeleri ve gerektiğinde kat maliklerinin onayı. Kesin liste için belediyenize başvurun.
İşinizin izin gerektirip gerektirmediğini yerinde konuşmak, keşif ve yazılı teklif almak için Altaş Yapı Mimarlık'a ulaşın.