Çatı katı izni için izlenecek sıra şöyledir: Önce belediyeden parselin imar durumu öğrenilir, ardından çatı ortak yer olduğu için kat maliklerinin onayı alınır, sonra mimari ve statik projelerle belediyeye ruhsat başvurusu yapılır ve inşaata ancak ruhsat alındıktan sonra başlanır. İmar Kanunu çatı onarımı ve kiremit aktarmayı ruhsattan muaf tutsa da çatı arasını yaşanır bir alana çevirmek bu muafiyetin içinde sayılmaz. Bir çatı katı yapımı düşünüyorsanız bu yazı, fikirden ruhsata giden yolu genel hatlarıyla anlatır; kesin bilgi için belediyenize danışın.
Çatı katı izni neden gerekir?
İmar Kanunu, kapsamına giren bütün yapılar için belediye ya da valilikten yapı ruhsatı alınmasını zorunlu tutar ve ruhsat alınmış yapılarda yapılacak değişiklikleri de yeniden ruhsata bağlar. Aynı maddede ruhsata tabi olmayan işler tek tek sayılır: derz, sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi. Çatı arasında yeni bir yaşam alanı oluşturmak, alanı ve kullanımı değiştiren bir iş olduğu için bu listenin dışında kalır.
Belediyeden çatı katı izni nasıl alınır sorusunun cevabı da bu yüzden "çatı katı tadilat izni" gibi basit bir dilekçeyle sınırlı değildir; genellikle proje ve ruhsat süreci gerekir. Beykoz belediyesi çatı katı izni gibi ilçe adıyla yapılan aramalar da her belediyenin kendi imar planı ve uygulaması olduğunu hatırlatır. Kısacası belediye çatı katı izni, genel kurallar kadar o ilçenin plan notlarına da bağlıdır.
İzinden önce teknik kontrol
Kâğıt işine başlamadan önce çatının fiziksel olarak uygun olup olmadığını görmek zaman kazandırır. Keşifte bakılan başlıca noktalar şunlardır:
- Mahya yüksekliği ve ayakta durulabilecek alanın büyüklüğü
- Çatı arası döşemesinin yeni yükü taşıyıp taşıyamayacağı
- Makas ve merteklerin durumu
- Merdiven ve pencere için uygun yer
Bu kontrollerin ayrıntısını çatı arasının uygunluğu yazısında anlattık. Taşıyıcı sistemle ilgili her değerlendirme bir inşaat mühendisinin işidir; döşemeyi güçlendirmek, taşıyıcı duvara ya da kirişe müdahale etmek statik hesap gerektirir.
Yükseklik yetmiyorsa
Çatı arası alçaksa çatının kendisini yükseltmek gündeme gelebilir. Bu da ayrı bir imar ve statik değerlendirme ister; çatı katı yükseltme izni, imar planının izin verdiği yükseklik ve gabari ile sınırlıdır. Ayrı bir yazıda, çatıyı yükseltmek gerekirse izlenecek koşulları ele alıyoruz.
Adım adım: fikirden ruhsata
- İmar durumunu öğrenin. Belediyenin imar biriminden parselinizin imar durumunu ve plan notlarını isteyin.
- Tapu kaydını inceleyin. Çatı arasının tapuda nasıl göründüğüne, bir daireye bağlı olup olmadığına bakın.
- Teknik keşif yaptırın. Yükseklik, taşıyıcı sistem, döşeme ve merdiven yeri değerlendirilir.
- Kat maliklerinin onayını alın. Gereken onayın türü işin niteliğine göre değişir.
- Projeleri hazırlatın. Mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri çizilir.
- Ruhsat başvurusu yapın. Belediyeye proje ve belgelerle başvurulur.
- Ruhsatı aldıktan sonra başlayın. Uygulama ruhsata ve onaylı projeye uygun yürütülür.
İmar durumu: çatı katı imar izni neye bağlı?
Çatı katı imar izni, parselin bağlı olduğu imar planına, plan notlarına ve yönetmeliğe göre belirlenir. Belediyeye sorulması gereken başlıca konular şunlardır:
- Çatı arasında piyes yapılmasına izin veriliyor mu?
- Çatı eğimi, mahya ve saçak yüksekliği için sınırlar neler?
- Binanın mevcut ruhsatı ve iskanı onaylı projesiyle uyumlu mu?
- Bina tescilli mi ya da özel bir planlama alanında mı?
Plan notlarının özel hüküm getirmediği yerlerde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır. Yönetmeliğin tanımlar bölümünde çatı piyesi; çatı eğimi içinde kalmak şartıyla, altındaki bağımsız bölüme ait ve bu bölümle içeriden bağlantılı yapılan mekânlar olarak tarif edilir. Yani çatı piyesi, kural olarak altındaki dairenin bir parçasıdır; ayrı bir daire değildir. Çatı arasında ayrı bir bağımsız bölüm oluşturmak ise başka bir konudur ve imar hakkının buna izin verip vermediği belediyece değerlendirilir.
Kat maliklerinin onayı
Çatı, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak yerlerdendir. Bu nedenle çatıda yapılacak bir inşaat, yalnız en üst kattaki dairenin kararıyla yapılamaz. Kanunda bu konuyla ilgili iki hüküm öne çıkar:
- Ortak yerde inşaat (Madde 19): Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz.
- Bağımsız bölüm ilavesi (Madde 44): Binanın üstüne kat ilavesi gibi yeni bağımsız bölüm eklenmesinde kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi ve arsa paylarının yeniden, oybirliğiyle belirlenmesi aranır.
Sizin işinize hangi kuralın uygulanacağı; işin niteliğine, tapu kaydına ve yönetim planına bağlıdır. Bu bir hukuki değerlendirme gerektirir; kararı almadan önce bir avukata ve belediyenize danışın. Alınan kararın kat malikleri kurulu karar defterine yazılması ve imzaların eksiksiz olması da başvuruda önem taşır.
Proje ve başvuru
İmar Kanunu'na göre ruhsat başvurusunda tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri istenir. Belediyeler ayrıca kendi belgelerini isteyebilir. Projenin mevcut binanın rölevesiyle, yani ölçülmüş gerçek durumuyla başlaması gerekir.
Bu aşamada mimari proje ve ruhsat desteği ile rölöve, mimari çizim, çatı katı projesi ve ruhsat dosyası için teknik destek sağlıyoruz. Statik proje ve diğer disiplin projeleri, yetkili mühendisler tarafından hazırlanır.
Çatı katı ruhsatı ne kadar sürer ya da hangi harçlar ödenir gibi sorular belediyeden belediyeye değişir. Bu konuda en doğru bilgiyi başvuracağınız belediyenin imar biriminden alırsınız.
Ruhsatsız başlamamanın nedeni
İmar Kanunu'na göre ruhsat alınmadan yapıya başlandığı tespit edildiğinde yapı mühürlenir ve inşaat durdurulur; aykırılık tapu kaydına beyan olarak işlenmek üzere tapu dairesine bildirilir. Kanun ayrıca idari para cezası gibi yaptırımlar öngörür. Ruhsatsız yapılan bir çatı katı yıkım kararı, satışta ve kredi kullanımında sorun, komşularla anlaşmazlık gibi uzun süreli dertlere yol açabilir. Bu yüzden ruhsat almadan işe başlamak hem hukuken hem maddi olarak risklidir.
Altaş Yapı Mimarlık ile çatı katı süreci
Çatı katı için genellikle ruhsat gerekir; keşifte imar durumuna da bakıyoruz. Ruhsatsız yapılamayacak bir işe başlamıyoruz. Keşifte taşıyıcı durumu, yüksekliği ve kat mülkiyeti durumunu kontrol ediyoruz; taşıyıcı duvarlara dokunmuyoruz. Keşif İstanbul içinde ücretsizdir, teklif yazılı ve kalem kalem hazırlanır.
Toparlarsak
Çatı katı fikrinden uygulamaya giden yol; imar durumu, kat maliklerinin onayı, proje ve ruhsattan geçer. Bu sırayı izlemek zaman alır, ama sonradan çıkabilecek çok daha büyük sorunları önler. Bütçe tarafını planlamak için çatı katının maliyet kalemlerine de göz atabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Çatı katı izni nasıl alınır?
Belediyeden imar durumu öğrenilir, kat maliklerinin gerekli onayı alınır, mimari ve statik projelerle ruhsat başvurusu yapılır. Ayrıntılar belediyeye göre değiştiği için belediyenize danışın.
Çatı katı ruhsatı nasıl alınır, hangi belgeler gerekir?
İmar Kanunu'na göre başvuruda tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri istenir. Belediyeniz ek belge isteyebilir.
Çatı katı için belediye izni olmadan yapılırsa ne olur?
Kanuna göre ruhsatsız başlanan yapı mühürlenir, inşaat durdurulur ve idari yaptırımlar uygulanabilir. Bu nedenle ruhsat alınmadan başlanmamalıdır.
Çatı katı tadilat izni nasıl alınır, çatı onarımıyla aynı şey mi?
Hayır. Çatı onarımı ve kiremit aktarma ruhsata tabi değildir, ama çatı arasını yaşam alanına çevirmek ayrı bir iştir ve genellikle ruhsat gerektirir.
Kat maliklerinin hepsinin onayı gerekir mi?
Gereken onay işin niteliğine göre değişir; kanun ortak yerde inşaat için beşte dört yazılı rıza, yeni bağımsız bölüm eklenmesi için oybirliği arar. Somut durumunuz için bir avukata danışın.
Çatınızın çatı katına uygun olup olmadığını yerinde görmek ve yazılı teklif almak için Altaş Yapı Mimarlık'a ulaşın.