Tadilat maliyeti; işin kapsamına, kullanılacak malzemenin sınıfına ve binanın mevcut durumuna göre değişir. Aynı metrekaredeki iki daireden birinde yalnız boya ve zemin yenilenirken diğerinde tesisat baştan çekiliyorsa, toplam arasında büyük fark olur. Bu yüzden güvenilir rakam ancak yerinde keşif ve kalem kalem yazılı teklifle çıkar; bu yazıda rakam vermek yerine maliyeti belirleyen kalemleri tek tek anlatıyoruz. Evin tamamını düşünüyorsanız önce bir tadilat planı çıkarmak, aşağıdaki kalemleri doğru sıraya koymanızı kolaylaştırır.
Tadilat maliyetini belirleyen ana kalemler
Bir tadilatın toplamı kabaca şu başlıklardan oluşur:
- Söküm ve moloz tahliyesi
- Tesisat ve elektrik altyapısı
- Kaba işler: sıva, şap, alçı, bölme duvar
- Kaplamalar: seramik, parke, boya, asma tavan
- Montaj: kapı, dolap, vitrifiye, batarya, aydınlatma
- Koruma, nakliye ve son temizlik
Her başlık hem malzeme hem işçilik içerir. Bu iki bileşen teklifte ayrı yazıldığında hangi kalemin toplamı neden büyüttüğü görünür hale gelir.
Kapsam: neyin yenileneceği
Maliyeti en çok etkileyen karar kapsamdır. Yalnız yüzey yenilemesi ile duvarın içine giren işler arasında belirgin fark vardır. Tipik bir komple tadilat kapsamı sökümden boyaya kadar tüm yüzey, tesisat ve montaj işlerini içerir; oda oda yapılan işte ise yalnız seçilen mekanlar ele alınır.
Kapsamı netleştirmek için her oda için şu soruyu sorun: burada yalnız görünen yüz mü yenilenecek, yoksa duvarın ve zeminin altındaki altyapı da mı? İkinci durumda söküm, tesisat ve kaba işler kalemleri teklife girer.
Metrekare ve kat
Alan büyüdükçe malzeme miktarı ve işçilik süresi artar; bu açık bir ilişkidir. Ama metrekare tek başına yanıltıcıdır. Daire tadilat maliyeti, aynı alandaki bir villa tadilat maliyetinden farklı kalemlerden oluşur: villada cephe, çatı ve bahçe işleri de devreye girebilir.
Bina içindeki konum da maliyeti etkiler. Asansör olmayan bir binanın üst katında malzeme ve moloz merdivenden taşınır; bu hem süreyi hem işçiliği artırır. Apartmanda daire yenileme yaparken çalışma saatleri, asansör ve merdiven koruması gibi düzenlemeler de planın parçasıdır. Sokağa kamyon girip girmediği, malzemenin nereye indirileceği gibi erişim konuları keşifte konuşulur.
Islak hacim sayısı
Banyo, tuvalet ve mutfak, bir tadilatın en yoğun kalemleridir. Bu mekanlarda söküm, tesisat, su yalıtımı, seramik, vitrifiye ve montaj bir arada bulunur. İki banyolu bir dairede toplamın büyük kısmını çoğu zaman bu mekanlar oluşturur.
Banyo tadilat maliyeti şu sorulara göre şekillenir: tesisat güzergahı değişiyor mu, küvetten duşakabine mi geçiliyor, gizli rezervuar ya da yerden ısıtma isteniyor mu, seramik ebadı ve sınıfı ne? Mutfak tadilat maliyeti ise dolabın kimden alındığına, tezgah malzemesine ve evye ile ocak yerinin değişip değişmediğine bağlıdır. Takvimi de etkilediği için banyo yenilemenin süresi ayrıca planlanmalıdır.
Tesisatın yenilenip yenilenmediği
Eski binalarda en büyük bilinmeyen tesisattır. Duvarın içindeki borunun yaşı ve durumu keşifte tahmin edilebilir ama kesin olarak ancak söküm sırasında görülür. Tesisatı yenilemeden yapılan bir tadilatta, birkaç yıl sonra bir kaçak için yeni seramiğin kırılması riski vardır.
Bu yüzden teklifte tesisatın yenilenip yenilenmeyeceği, yenilenecekse hangi hatların (temiz su, pis su, kalorifer) dahil olduğu açıkça yazmalıdır. Elektrik tesisatı yenilemesi de ayrı bir kalemdir ve yetkili elektrikçi işidir.
Malzeme sınıfı
Aynı işçilikle farklı sınıf malzeme, toplamı belirgin biçimde değiştirir. Seramikte ebat ve seri, parkede kalınlık ve tür, boyada ürün sınıfı, vitrifiye ve bataryada marka ve seri fark yaratır. Teklifte malzemenin yalnız "seramik" diye değil, marka, seri ya da sınıf ve ölçüyle yazılması karşılaştırmayı mümkün kılar.
Malzemeyi kim alır?
Malzemeyi siz de alabilirsiniz, ustanız da. İki yolun da artısı ve eksisi var:
| Malzemeyi siz alırsanız | Malzemeyi fri ma alırsa | |
|---|---|---|
| Kontrol | Seçim ve satıcı tamamen sizde | Marka ve fiyat önceden onayınıza sunulmalı |
| Takvim | Teslim tarihlerini siz takip edersiniz | Tedarik iş takvimine göre yapılır |
| Miktar | Fire ve eksik hesabı size kalır | Metraj ve frie fri manın hesabındadır |
| Fatura | Doğrudan size kesilir | Faturanın size teslim edilmesi beklenir |
Projeden malzeme seçimine kadar her şeyin tek elden yürüdüğü malzeme seçimi dahil tadilat seçeneğinde, malzeme listesi onaylandıktan sonra fiyat sabitlenir; malzemeyi sonradan değiştirirseniz fark yazılı olarak gösterilir.
Binanın durumu ve keşifte görülmeyenler
Bina yaşı, nem, şapın ve sıvanın durumu, duvarların düzgünlüğü toplamı etkiler. Eğri bir duvara seramik döşemek için önce düzeltme gerekir; nemli bir zemine parke döşenmez. Bu durumların bir kısmı keşifte görülür, bir kısmı söküm sırasında ortaya çıkar. Teklifin bu durumda ne yapılacağını söylemesi gerekir: iş durdurulur, durum gösterilir, yazılı onaydan sonra devam edilir.
Proje ve izin gerektiren işler
Taşıyıcı sisteme, cepheye ya da alan büyüklüğüne dokunan işlerde proje ve belediye izni gerekir. Bu durumda tadilat projesi maliyeti ile tadilat ruhsatı maliyeti de toplam bütçeye eklenir. Tadilat izni maliyeti belediyeye ve işin niteliğine göre değiştiği için güncel bilgiyi belediyenizden almanız gerekir. Taşıyıcı duvar ya da kolona dokunan işler statik değerlendirme gerektirir ve bu iş usta kararıyla yapılmaz.
Tadilat maliyeti hesaplama: kaba fikir ile kesin teklif
Tadilat maliyeti hesaplama araçları bütçenizi planlamak için kaba bir aralık verir. Sitemizdeki hesaplama aracı da metrekare üzerinden kabaca bir fikir verir; ama malzeme sınıfı, kat, erişim ve binanın durumu bu aralığı değiştirir. Banyo tadilat maliyeti hesaplama gibi tek mekanlı hesaplarda bile tesisatın durumu bilinmeden çıkan sayı tahmin olarak kalır.
Birden fazla teklif aldığınızda karşılaştırma için şu listeyi kullanın:
- Kapsam her teklifte aynı mı? Bir teklifte olmayan kalem var mı?
- Malzeme marka, seri ya da sınıfıyla yazılmış mı?
- Malzeme ve işçilik ayrı satırlarda mı?
- Moloz, koruma ve son temizlik dahil mi?
- Süre ve ödeme planı yazılı mı?
- Keşifte görülmeyen durumlar için kural var mı?
- İşçilik garantisi yazılı mı?
Teklifleri bu sorularla yan yana koyduğunuzda, fiyat farkının çoğu zaman kapsam ya da malzeme farkından çıktığını görürsünüz. Ayrıntılar için teklifi doğru okumak üzerine yazdığımız rehbere bakabilirsiniz.
Altaş Yapı Mimarlık ile maliyet ve teklif
İstanbul içinde keşfe ücretsiz geliyoruz. Yerinde bakmadan fiyat söylemiyoruz; fotoğrafla ancak kaba bir aralık verebiliyoruz. Teklifimiz yazılı ve kalem kalemdir: malzeme ile işçilik ayrı, malzemenin marka ve sınıfı, süre ve ödeme planı yazılı. İş listesi ya da malzeme değişmedikçe fiyat değişmez. Ödeme kademelidir: malzeme avansı, ara ödeme ve teslimde kalan; fatura kesilir.
Sık Sorulan Sorular
Daire tadilat maliyeti en çok neye bağlı?
Kapsama, ıslak hacim sayısına, tesisatın yenilenip yenilenmediğine ve malzeme sınıfına bağlıdır. Kat ve erişim de toplamı etkiler.
Tadilat maliyeti hesaplama araçlarına güvenebilir miyim?
Bütçe planlamak için kaba fikir verirler. Kesin rakam ancak yerinde keşif ve kalem kalem teklifle çıkar.
Malzemeyi kendim alırsam maliyet düşer mi?
Duruma göre değişir. Satıcıyı ve seçimi siz kontrol edersiniz; ama fire, eksik ve teslim takibi size kalır. İki seçeneği teklifte ayrı ayrı görmek en doğrusudur.
Tadilat ruhsatı maliyeti bütçeye dahil mi?
Yalnız ruhsat gerektiren işlerde gündeme gelir. Harç ve proje giderleri belediyeye ve işin niteliğine göre değişir; belediyenize danışın.
Teklif verildikten sonra fiyat neden değişir?
İş listesi ya da malzeme değişirse, ya da söküm sırasında keşifte görülmeyen bir durum çıkarsa. Bu durumda değişiklik yazılı onayla yapılmalıdır.
Kendi işinizin maliyetini netleştirmek için yerinde keşif ve yazılı teklif isteyin: Altaş Yapı Mimarlık'a ulaşın.